中國房市“國進民退”? 觀察人士:穩定市場 惟榮景不再

上海一處樓盤外豎立的中國第四大房地產開發商融創的廣告牌。 (2018年3月25日)

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中國房市“國進民退”? 觀察人士:穩定市場 惟榮景不再

綜合中外媒體近日的報導,有政府資金背景的國企和央企近期積極搶進房地產市場,不管從土地競標數、得標金額或是入股民企的併購案件數來看,都顯示中國的房市和房地產產業可能出現“國進民退”的趨勢。對此,市場觀察人士解析,中國曾有過的房地產榮景,已不復存在。他們說,國企、央企大舉搶進,對疲軟的中國房市短期是項利多,能夠穩定市場、促進消費信心,但中國政府若過度干預,恐不利地產界的長期發展。

中媒《第一財經》週三(6月8日)引述房地產平台“克而瑞”的數據報導,曾在土地拍賣市場大肆收購的民營房企,1-5月拿地比率僅佔1成,國企和央企反成今年土地市場的“頂樑柱”。其中,得標金額前50名的房企中,國企及央企的佔比達74%,對比民企,優勢明顯。

中國地產平台《樂居財經》6月2日也報導稱,“國家隊”已是近期競標北京與上海等地土地拍賣的主力。以北京為例,據不完全統計,參與該市本月初大規模土拍的房企總計30家,但其中民企僅4家,佔比不到二成,以競標結果看,包含華潤置地、中建等央企與國企都是收穫豐碩。

另外,美媒《華爾街日報》6月1日的報導則聚焦廣州市,報導稱,廣州於5月初的首輪集中供地拍賣會共釋出18塊住宅用地,最終成交17宗,其中國企、央企及地方政府的投融資平台共拿下14宗,顯示中國房產市場出現“國進民退”的現象。

房企“國進民退”恐壟斷九成房市?

《華爾街日報》引述榮鼎集團(Rhodium Group) 的分析指出,國企開發商約佔中國房地產行業整體銷售額的15%至25%,他們近期透過抄底,逢低買入優良資產,目的在增加自身的收益,而非拯救民企。該報導也引述香港大學金融學講席教授陳志武的預測稱,中國民營房企遭不斷擠壓,2年內,恐被擠出中國市場。

陳志武在接受美國之音採訪時指出,儘管國企普遍給人缺乏效率、創意和市場反應太慢的形象,但中國房地產業正面臨諸多不利因素,包括嚴苛的清零政策、經濟下行以及地產龍頭恆大等企業陸續爆發債務危機等,再加上,民營房企也面臨銀行及政府資金取得不易等困境下,他預測中國房市“國進民退”的趨勢恐將持續,且國企和央企開發商在中國房產銷售所佔的份額也可能激增至八、九成。

陳志武說:“我覺得,未來(國央企的房產銷售份額佔比)80%都有可能,甚至於90%。現在官方並沒有明確的政策要把民營地產公司擠出去,但是實際效果是這樣。不管是銀行還是債券市場,都不太敢給民營企業提供支持,所以,我們最近2、3年看到,越來越多的民營房地產公司出現債務違約,被賣掉或是關掉,這個趨勢我看不出來會有根本性的扭轉。”

但中國青島大學青島財富管理研究院院長易憲容認為,近期房市的國進民退趨勢只是短期現象。他表示,去年中國房地產銷售額達17多萬億人民幣(約2.6萬億美元),絕非國企或央企有能力壟斷的龐大市場,而且就算是國企和央企也可能像恆大一樣出現債務風險。因此,他推測,近期的“國進民退”現象,只是政府出手,避免房企債務風險擴大的短期現象,絕非長期趨勢。

易憲容告訴美國之音:“能保證國有企業沒有債務風險嗎?他們經營效率(比民企)更低,(經營)有可能問題更大,只是現在,他們把當前這些可能馬上爆發出來的危機壓下來。(國進民退趨勢)肯定不太久,因為這一定會出大問題,國有企業接房地產這麼大的盤,國家沒有能力接下去,用時間和空間,把危機推後,其實隱藏著更大的危機在後面。”

以具有上海國資背景的中國地產巨擘綠地控股為例,該公司5月27日公告,有一筆本金總額4.88億的美元債即將於6月25日到期,正與債券持有人徵詢展延。綠地背後的大股東之一便是上海市政府,雖是國企,但也一樣陷入財務危機。

國企央企搶進 旨在穩定市場

早在國企今年積極競拍土地前,中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會去年12月底便聯手發布《關於做好重點房地產企業風險處置專案併購金融服務的通知》,鼓勵國企、央企和體製完善的大型民企併購經營不善的地產民企。

據中媒《財聯社》年初報導,廣東省政府已邀請包含奧園集團、富力地產和越秀地產等國企和民企主管開會,疑似為雙方牽線。中媒《澎湃新聞》2月也報導,陷入龐大債務壓力的世茂集團已與深圳市政府商議國資入股事宜。此外,中媒《21世紀商業評論》5月更報導,拉響債務警報的重慶民企金科地產正牽頭當地國企入股,接觸對象包括重慶市兩江新區的平台公司。

對此,香港嶺南大學潘蘇通滬港經濟政策研究所所長何濼生分析,中國民營房企大多以債養債,債務槓桿偏高,隨著官方祭出“三條紅線”的財務指標後,多數民企面臨下調負債比的困境。此時,官方透過國企和央企併購或入股民企,是整頓房市非常明顯的訊號,但無助於重整受困民企。何濼生說,目前國進民退是“沒辦法之中的辦法”,目的在穩定房市。

中共於2020年祭出“三條紅線”政策,以降低中國地產商的負債和財務槓桿。 “三條紅線”分別代表:一、房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%;二、房企的淨負債率不得大於100%;三、房企的“現金/短期債比”不得小於1 。

何濼生告訴美國之音:“‘三條紅線’打擊很厲害,過去這兩年,(中國)很多整頓市場的舉措,我個人看來,是有過激的情況。它(國企央企)買一部分的資產是可以給有困境民企多點作用,但作用不是很大。現在內房股(內地房地產股)最壞的情況已經過去,但是(房市)真正回暖應該沒可能,穩定下來是可以預期的。”

香港智易東方證券有限公司行政總裁藺常念也同意,政府出手能避免購房者無法按時收房的崩盤現象,對疲軟的房市,短期是項利多,也是必要手段,但他警告,若政府乾預太深,中國長期的房產發展不容樂觀。

藺常念告訴美國之音:“這個是正面的消息,最起碼他們(國企央企)手上的項目會完成,人民就不會收不到樓,是收拾殘局無可避免的方法。(但)變成房地產要政府管,不是很好的市場發展,不過,(現在)民營的房地產公司一塌糊塗,也沒有辦法。”

國企搶進避房市泡沫 唯榮景難再現

根據克而瑞地產研究中心的數據,截至今年5月底,中國已有20座城市放寬限購,25個城市放寬限貸,14座城市放寬限售,顯示北京已鬆綁房地產政策,提振低迷的房市和經濟。

但房市5月仍呈築底趨勢,未見反彈。根據最新統計,全中國30個重點城市5月份的住宅成交面積僅比4月微升4%,但較去年同期仍大幅下降59%。總計今年前5個月,30個城市的累計成交面積也比去年同期明顯下降51%,凸顯中國房市仍面臨下行壓力。

此外,專門研究中國房地產指數的中指研究院6月1日發布的數據顯示,中國100個重要城市前五個月的二手住宅價累計僅比去年上漲0.19%,而新建住宅價累計也僅上漲0.11%,雙雙較去年同期漲幅收窄,意味中國房價仍在盤整階段。

智易東方證券的藺常念說,中國國企央企搶進投資,借貸較為保守,可以遏止房市的泡沫危機。藺常念說:“如果國營企業衝進房地產業,沒有那麼容易造成泡沫,因為他們受黨的管制,就不會過度借貸。”

香港大學的陳志武則表示,中國消費者經過恆大等民企破產的事件後,風險意識已大大提高。但種種跡象顯示,中國房市“輝煌的時期已經過去”,除非下半年中國經濟快速惡化,否則政府不會擴大對民企的支撐,這將進一步削弱民企在未來房市的重要性。

陳志武說:“未來幾年,房地產公司會經歷挑戰,主要的原因是房地產企業都需要很多的金融支持,而這些掌握金融資源(的)銀行、投資機構,更不用說監管機構,都有對民營企業的歧視。官方如果不是因為維持經濟增長、幫助地方財政找到一些收入來源,地產行業在中國經濟的重要性已經是看淡很多,跟90年代相比,跟2004年以後到前幾年,地產行業是最主要的億萬富豪的產生地,將來很難再現這種局面(榮景)。”

美媒彭博社週一(6月6日)報導,北京一年來整頓房市重創數家房產開發商,其中,地產大亨的總資產約銳減650億美元。例如,恆大主席許家印身價損少近240億美元,而融創中國創始人孫宏斌的財富也暴減近九成。